jeudi 31 janvier 2008

La fed baisse ses taux de nouveau !

Encore une fois la fed baisse ses taux. Cette fois ci c'est de 50 points de base, ce qui les ramènent à 3% environ. La BCE s'alignera-t-elle ?

mercredi 30 janvier 2008

Comment acheter losrque l'on est ni marié ni pacsé ?

L’acte d’achat n’est pas qu’une affaire d’emplacement, de négociation et de financement. La situation familiale des acheteurs est également un levier. Focus sur un « mauvais profil » : les concubins.On estime à plus de 5 millions le nombre de personnes vivant en union libre en France. Nombre d’entre elles se félicitent de la liberté administrative qui va de pair. Jusqu’au jour où elles se décident a devenir propriétaires d’un bien immobilier. Et là les tracasseries commencent.«Les concubins ignorent la loi, la loi ignore les concubins». L’aphorisme est de Napoléon, auteur d’un code civil bicentenaire, qui n’a guère évolué depuis lors en faveur des concubins. Le concubinage est toujours considéré comme une situation de fait à laquelle le législateur attache peu d’importance.
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La baisse des marchés

Les panneaux «À vendre» poussent comme du chiendent le long des rues des banlieues américaines, et cela a un rapport avec les pertes qu'encaissent aujourd'hui les épargnants français. Pour comprendre cette drôle de relation de cause à effet, il est nécessaire de refaire le film de la crise financière qui sévit depuis le mois de juillet.

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Baisse des prix vue sur TF1

Au journal de 13h aujourd'hui, pour illustrer le rapport de la Fondation de l'Abbé Pierre sur le mal logement, TF1 a fait un reportage à Grenoble où un serveur expliquait qu'il n'arrivait pas à trouver à louer à cause de sa situation précaire et vivait donc dans un foyer. De même pour un jeune qui devait vivre dans une caravane... Et oui nous sommes bien en 2007 ! Bien sur on a eu droit à l'habituelle pénurie de construction à cause de l'enclavement de notre ville. Mais alors le plus drôle c'est qu'au cours de ce reportage on a eu aussi droit à un plan de 2 secondes sur une annonce dans la vitrine d'une agence montrant le prix d'un appartement affiché initialement à 174000€, barré au feutre noir et remplacé par 150000€ ! C'est un peu subliminal comme message mais voilà ce que des millions de téléspectateurs ont vu :

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Ben oui, il y a ce que l'on nous raconte et ce qui se passe si on prend simplement un peu le temps d'ouvrir les yeux...

Pour info le reportage intégral est consultable sur le site de TF1.

Chute de l'immobilier dans le Dauphiné

A la Une du Dauphiné de vendredi dernier :

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Ce qui va être marrant maintenant c'est que tout le monde va nous expliquer pourquoi les prix se cassent la gueule alors qu'auparavant ceux là même disaient le contraire et faisaient passer pour des imbéciles ceux qui depuis longtemps annonçaient qu'on allait à la catastrophe. Bien sur pour l'instant on parle d'une petite baisse en 2007. Mais avec la fameuse "crise des subprimes" on a l'alibi idéal pour justifier qu'on passe d'un atterrissage en douceur en un crash qui en laissera malheureusement plus d'un sur le carreau !

Le bénéfice de la BNP Paribas chute lourdement !


Comme tout le monde l'avait prédit, les banques françaises sont impactées par la crise des subprimes. La BNP Parisbas vient d'annoncer au 4ème trimestre une baisse de 42% de son bénéfice.
De quoi changer la donne sur le marché des crédits en France. Les banques risquent de reserrer fortement leurs critères d'accès avec le risque de faire chuter lourdement l'immobilier.
A qui le tour ? Au crédit agricole peut-être...

mardi 29 janvier 2008

Crédit Agricole : chute de l'immobilie ren 2008


Après les agents immobiliers, les notaires, les sites de petites annonces et les courtiers en crédit, c’est donc une banque qui donne son sentiment sur l’évolution des prix.

Pour le Crédit Agricole, les prix du marché immobilier ne devraient plus augmenter en 2008. Ils pourraient même accuser une baisse de 5% d’ici à la fin de l’année.

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USA : la baisse des prix atteint des records !

NEW YORK (Reuters) - Les prix del'immobilier de logement dans dix zones métropolitaines américaines deréférence ont reculé de 8,4% sur la période de janvier à novembre 2007. La crise s'amplifie !

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lundi 28 janvier 2008

Etats-Unis : les logements neufs et les prix chutent


Au cours du dernier mois de l'année, les ventes de logements neufs ont reculé de 4,7% dans le pays, tombant à 604.000 unités, soit leur plus bas niveau depuis février 1995. Avec une chute de 10%, le prix médian signe, lui, son plus important repli annuel en 37 ans.


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dimanche 27 janvier 2008

La crise américaine peut toucher la France !

Le professeur Shiller ne mâche pas ses mots : la crise immobilière qui frappe les Etats-Unis est la plus grave depuis la Grande Dépression, affirme ce spécialiste. Cette crise peut s'étendre dans d'autres pays, y compris la France. Extraits de cette rencontre avec ce professeur d'économie à Yale (USA) .

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Histoire de banque

Sympa à lire ...

samedi 26 janvier 2008

Le marché sera plus serein en 2009


(Lavieimmo.com) - « Jusqu’en 2006, le climat immobilier était à la béatitude », a observé Maître Pierre Bazaille, Président de l’Institut de Droit Immobilier, à l’occasion du point de conjoncture organisé ce matin par les Notaires de France.

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Le marché de l'immobilier peut-il repartir à la hausse en 2008 ?




"Nous ne sommes pas aujourd’hui sur un marché global à la baisse, nous sommes sur un marché en stagnation."

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Qu'en pensez vous ??

vendredi 25 janvier 2008

Marc Fiorentino : les subprimes datent de 6-7 ans


Ci-dessous un extrait de son interview. Les subprimes auraient presque étaient inventés.

Marc Fiorentino est président d'Euroland Finance

"- Ma conviction est que la crise actuelle est la conséquence d’éléments qui se sont mis en place depuis la crise Internet, il y a 6-7 ans.
Il faut d’abord remonter au mois de mars 2000, avec l’explosion et le début de la chute du Nasdaq. Les Américains qui avaient beaucoup investi en bourse, commencent à s’appauvrir. C’est le premier assaut sur la croissance américaine
Le deuxième assaut sur une croissance américaine déjà fragilisée survient un an plus tard, le 11 septembre 2001. Pour ne surtout pas donner cette victoire au terrorisme qui souhaitait faire plonger le système financier et l’économie américaine, et éviter la récession, les autorités monétaires américaines ont décidé d’investir massivement des liquidités. Leur objectif : créer une nouvelle bulle qui va permettre aux américains de s’enrichir artificiellement. La Fed a inondé les marchés d’argent à court terme quasiment gratuit, ce qui a favorisé la création d’une bulle de l’immobilier."

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Les dessous des subprimes


La crise immobilière est en train de setransformer en crise bancaire et en crise tout court. Les banques ontconfectionné (la titrisation) des pochettes surprises en y plaçant descréances douteuses, et particulièrement les dettes des ménages pauvresaméricains (les subprimes) escroqués par descontrats trompeurs. Leur faillite a entraîné une perte de confiance surla valeur de ces titres dont personne ne connaît vraiment lacomposition et déclenché une réaction en chaîne qui se propage àl'ensemble de l'économie mondiale. L'année 2008 se présente donc trèsmal : dans le meilleur des cas, la croissance va ralentir fortement, etles créations d'emplois vont cesser. Tout cela en raison de la soifinextinguible d'une finance déchaînée.

Suite de l'article...

Etape 1 : Estimez le coût de votre bien idéal

Vous devez faire une estimation de la valeur du bien via le site :

http://monimmobilier.blog.capital.fr/index.php?nocache=0155

Etape 2 : Les sites d'annonces immobilières

Allez sur des sites d'annonces immobilières :
http://annonces.immo-entre-particuliers.com/
http://www.seloger.com/
http://www.entreparticuliers.com/
http://www.explorimmo.com/
http://www.logic-immo.com/http://www.century21.fr/

et faites vous votre propre idée.

Etape 3 : Les pages jaunes


Allez sur les pages jaunes et rechercher la localisation du lieu où vous souhaiteriez achetez. Les pages jaunes vous permettront de rechercher les commerces utiles à côté de ce lieu.

Etape 4 : Les agences immobilières

Démarchez une agence immobilière et faites le tour des agences avoisinnantes pour voir si le bien n'est pas déjà en vente chez eux. Vérifiez également sur internet si celui-ci n'y figure. Quoiqu'il arrive il vous faudra vous baser sur le prix le plus bas. Même si d'autres appartements ne correspondent pas à vos critères n'hésitez pas à les visiter afin de vous donner un ordre de prix.

Etape 5 : Atouts/Contraintes


Votre choix est arrêté vous devez donc marchander. Pour cela prenez bien tous les points importants suivants : proximité commerces, transports, écoles mais aussi le besoin de faire des travaux, la mise à disposition de parkings, de balcon terrasse ou autres attouts que peut présenter votre bien. Vous devez également ne pas oublier les contraintes : bruits, nuisances visuels, type de chauffage et n'oubliez pas de demander le dernier procès verbal du syndic afin de savoir si des travaux sont prévus. Attention, si les parties communes nécessitent des travaux vous serez mis à contribution.

Etape 6 : Rencontrez votre banque

Ensuite allez voir votre banque et sollicitez en d'autres afin de comparer les offres sur les prêts (avec apport et sans apport). N'oubliez pas d'ajouter à cela la taxe foncière qui peut se révéler très importante ainsi que la taxe d'habitation et les frais de syndic si vous êtes en immeuble.

Etape 7 : Négociation


Maintenant en fonction de tout cela vous pouvez faire une proposition. Mais attention dans tous les cas le prix est discutable. Actuellement les prix se négocient à la baisse de plus de 7%.

Etape 8 : Faites votre proposition


Enfin faites votre proposition par écrit.

Etape 9 : signature du compromis et acte de vente


Dernières étapes, la signature du compromis et la signature de l'acte d'achat.

jeudi 24 janvier 2008

Des arguments pour renforcer votre opinion

J'ai trouvé cet article sur la toile assez intéressant

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Négociez les prix à 7% !

Actuellement le niveau de négociation à la baisse se situe à 7%. Pourtant certains acheteurs remis d'aplomb par le climat économique actuel tentent des moins 10 à moins 20%.

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Application permettant de juger du prix d'un bien

voici une petite application sur le site web de lesiteimmo.com

commencer la simulation...

Fléchissement des prix en 2007

Source : lesiteimmo.com

Selon les derniers chiffres du baromètre SeLoger.com, les mises en vente ont enregistré un fléchissement des prix en fin d'année. L'indice national s'établit en décembre 2007 à 140,62 contre 141,01 au mois de novembre, son plus bas niveau depuis mars 2007. Globalement, le marché s'est assagi au dernier trimestre 2007 et tend à se montrer de plus en plus sélectif. Les prix devraient donc connaître de nouvelles corrections là où l'offre excède la demande, et progresser dans les villes où la demande et le dynamisme économique restent soutenus.

mercredi 23 janvier 2008

La vérité vraie de Christine Lagarde


L'immobilier en Europe se porte mieux qu'aux Etats-Unis. Ce serait ce que pense Christine Lagarde (propos rapporté par la vie immobilière).

Quelle clairevoyance...

Le rapport Attali propose des changements radicaux pour le logement


En effet, le rapport Attali ient d'être remis avec comme proposition pour le logement une remise en cause des relations entre propriétaires et locataires notamment en suprimant les cautions et en permettant des expulsions plus faciles des locataires

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Le rapport de Jacques Friggit

Un rapport très intéressant, on peut voir que le marché décroche notamment en province et peu sur Paris. Je pense que le prochain trimestre sera plus intéressant. A suivre de près. source : http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm

Jean-Claude Trichet prend tout le monde à contre-pied

Une fois de plus, Jean-Claude Trichet vient de prendre tout le monde à contre sens. Alors que l'indice PMI des services ressort en forte baisse. Il vient d'indiquer qu'il ne baissera pas les taux de la BCE. On peut le comprendre car il ne faut pas tomber dans la spirale de l'inflation.

Il risque d'y avoir beaucoup de déçus, dommage pour les spéculateurs. C'est probablement une sage décision même si elle sera très critiquée.

Courage M. Trichet.

Les chiffres d'entreparticuliers.com

Pour avoir un bon suivi des prix et comme pour moi je vous l'ai déjà dit l'indice FNAIM ne m'intéresse pas j'ai trouvé un suivi qui me semble sur entreparticuliers.com.

Vous trouverez également un suivi du taux de négociation ce qui donne une bonne idée du niveau sur la surévaluation des prix.

Au cours du mois de déccembre la baisse touche toutes les régions (y compris la région parisienne).

A suivre régulièrement. Nous y reviendrons.

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mardi 22 janvier 2008

La Fed baisse ses taux de 3/4 de point

Voici ma petite analyse :
1. La Fed baisse ses taux de 3/4 de point donc l'euro va prendre encore plus de valeur par rapport au dollar.
2. Si l'euro prend trop de valeur par rapport au dollar cela accentue le chômage en Europe mais nous favorise sur les importation.
3. La croissance européenne baissera fortement et la BCE devra diminuée également ces taux.
4. Si la BCE baisse ses taux alors le marché immobilier repartira temporairement (une dernière fois) car les banques vont baisser également leur taux mais l'inflation va monter en flèche.
5. Trop d'inflation liée à d'autres produits que l'immobilier, beaucoup de chômage et stagnation des salaires. Donc Crise immobilière.

A votre avis ?

Les frais de notaire trops chers

Source : capital.fr

Indexés sur les prix des transactions immobilières, ils ont flambés au même rythme que le marché.

voir l'article entier ...

N'achetez plus !


On peut le voir, ce n'est pas d'aujourd'hui que l'immobilier baisse. Cela fait presque 1 an où on nous dit que l'immobilier reste en hausse mais de faible manière. Le graphique ci-dessus ne laisse pas penser cela.

En avant les moutons : N'ACHETEZ PLUS !!


On peut le voir, ce n'est pas d'aujourd'hui que l'immobilier baisse. Cela fait presque 1 an où on nous dit que l'immobilier reste en hausse mais de faible manière. Le graphique ci-dessus ne laisse pas penser cela.

En avant les moutons : N'ACHETEZ PLUS !!

L'indice de fécondité des français


La France est dans le rouge. Son indice de fécondité est au plus bas et est inférieur au seuil de renouellement des générations (2,1). On peut donc être sûr que l'immobilier baissera, si ce n'est pas sur le court terme ce sera sur le long terme.

Comment faire confiance à la FNAIM et à son indice ?



Pour ma part c'est fini je ne ferai plus jamais onfiance à cet indice.

L'année 2008 vue par les notaires

source : immonot.com

"L'année 2007 s'est plutôt mal terminée. D'abord, l'inflation a repris partout en Europe, ce qui rend inexorable l'augmentation des taux d'intérêts et la diminution du prix des actifs. Heureusement -ou malheureusement-, comme l'activité économique a tendance à s'essouffler, il est peu probable que la Banque Centrale poursuive longtemps sa politique de hausse des taux. Mais comme la croissance semble menacée, on risque d'arriver à une situation de stagnation."

voir le rapport entier...

Christine Lagarde : pas de krach boursier !



Pour Christine Lagarde, il est hors de question de parler de Krach boursier. En effet, pour le gouvernement , il est important de rassurer les consommateurs notamment pour maintenir une croissance au-dessus de 2%. On peut penser que cela sera difficile. L'inflation ne fait qu'augmenter et l'on peut penser que beaucoup de ménages vont être en situation difficile. De plus les investisseurs risquent d'être de plus en plus réticents notamment à l'égard de l'immobilier qui pourrait finalement chuter fortement cette année.

lundi 21 janvier 2008

Les villes les moins chères

Source : capital.fr

Avec un prix moyen de plus de 6 000 euros par mètre carré, Paris est devenue inabordable pour de nombreux ménages qui souhaitent acheter un appartement.

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Rapport de l'Insee en 2005 : modélisation du marché

A l'aide d'une modélisation du marché (formule de calcul à plusieurs variables), l'Insee tentait déjà de répondre à la question : y-a-t-il une bulle immobilière ?

Réponse il était trop tôt pur le savoir.

Attention, avec la belle chute de la bourse depuis le dbut de l'année on peut supposer sans prendre de risque que l'immobilier va se retourner fortement. En effet les marchés (en général) vont manquer de liquidités en Europe et aux USA. Ce catalyseur va provoquer une forte baisse du marché. Les investisseurs seront très réticents à investir peu importe le marché (immobilier ou boursier).

Voir la modélisation...

Rapport du Sénat datant 05/10/2005

Selon la définition de M. Joseph Stiglitz, on peut qualifier de « bulle spéculative » un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix ».

voir le rapport...

Faut-il craindre une baisse ?

souce : century21


Hausse des taux d'intérêt, crédit moins facile, désolvabilisation des acquéreurs : tous les ingrédients sont là pour produire un retournement du marché, sans que quiconque puisse à ce jour prévoir s'il peut être évité par le maintien d'une demande solvable - et financée - suffisante. Faut-il le craindre ou au contraire l'espérer ?

D'un côté, une baisse de grande ampleur des prix de l'immobilier, à l'instar de ce qui s'est produit au début des années 90, favoriserait les primo-accédants, et même les propriétaires qui vendent pour acheter plus grand ou meilleur : ceux-là retrouveraient à l'achat plus que ce qu'ils perdraient à la revente ! Pour le gouvernement, confronté au problème du pouvoir d'achat des classes moyennes et modestes, ce serait une aubaine : du pouvoir d'achat créé pour pas cher !

Economiquement, l'addition pourrait cependant être lourde : fragilisation des banques et aggravation de la crise financière en raison de la baisse de valeur des gages qui garantissent les crédits immobiliers, difficultés pour de nombreux acquéreurs récents qui seront obligés de vendre en raison de changements dans leur situation personnelle, effet psychologique sur les investisseurs qui verront la valeur de leurs actifs se réduire et leurs prévisions de plus-value s'évanouir, effet général sur le moral des investisseurs qui risquent de se détourner à nouveau et pour quelques années de la "pierre" à un moment où l'immobilier privé est appelé plus que jamais à la rescousse pour palier la pénurie de l'offre de logement abordable, et alors même que la baisse des prix leur permettrait de réaliser des investissements plus rentables, effet général enfin sur le moral des consommateurs par le sentiment d'appauvrissement des millions de propriétaires !

Nul doute que les prochaines publications de chiffres sur le marché immobilier seront scrutées avec attention, et appréhension...

Bilan 2007 pour century 21

Il aura fallu la conjonction de l'ensemble des facteurs défavorables prévus dès le début de l'année 2007 pour mettre, comme prévu dès la fin 2006 un terme à 9 années de hausses consécutives...

Voir le rapport...

Marc Touati : l'immobilier monte 4 fois plus vite que le PIB

source : journaldunet.com

J'ai lancé l'idée d'une bulle immobilière il y a environ deux ans. Aujourd'hui, je n'ai pas changé d'avis. La caractéristique d'une bulle, c'est une hausse spectaculaire des prix beaucoup plus rapide que la valeur réelle de l'immobilier. Le plus difficile reste de trouver comment mesurer cette valeur réelle pour l'immobilier. J'ai opté pour le PIB en valeur. Entre 1984 et 1990, lors de la précédente bulle immobilière le prix de l'immobilier a augmenté de 200%, le PIB de 65%. La hausse était 3 fois plus rapide ! Sept ans plus tard, la bulle avait éclaté et les deux courbes s'étaient rejointes. Mais aujourd'hui, l'immobilier grimpe 4 fois plus vite que le PIB. La bulle est donc encore plus importante qu'il y a quinze ans ! En plus, contrairement au début des années 1990, la hausse n'est pas nourrie par les marchands de biens ou les banques. C'est la classe moyenne qui supporte le risque. Si la bulle éclate, il y a un risque récessif majeur.

En achetant aujourd'hui un bien immobilier, il ne faut pas espérer réaliser une plus-value à court terme. Si je décidais de vendre mon appartement aujourd'hui, je placerais mon argent à 5% et, en attendant que les prix baissent, je préférerais louer. A mon avis, ce n'est pas vraiment le moment d'acheter, la situation n'est pas stable, il existe un risque de moins-value.

vendredi 18 janvier 2008

Avis d'expert, Marc Touati : y-a-t-il une bulle immobilière ?

A méditer, on peut retenir que le propre d'une bulle est d'être décellée après avoir éclater.

le marché à court terme ne devrait que peu baisser avant de chuter lourdement.

source :dossierdunet.com

Y-a-t-il ou non bulle immobilière en France ?

L'auteur, Marc Touati, responsable des études économiques chez Natexis Banques Populaires, pose la question (29/03/2005).

Le propre d'une bulle est généralement d'être décelée une fois qu'elle a éclaté. Ainsi, à l'instar de ce qu'ils disaient lors de la flambée immobilière des années 1984-90, les professionnels des secteurs concernés ne cessent aujourd'hui de défendre l'absence de bulle sur l'immobilier français. Comme toujours, les arguments sont évidemment excellents : faiblesse des taux d'intérêt, forte demande de logements neufs, offre insuffisante... Les partisans du "Non" à la véracité de la bulle ont même dernièrement trouvé un allié inattendu, en la personne de l'INSEE. Dans sa dernière note de conjoncture, celui-ci n'a effectivement pas hésité à publier deux modèles qui « semblent écarter l'existence d'une bulle immobilière en France », tout en spécifiant néanmoins que leurs conclusions ne préjugent en rien de l'évolution future des prix immobiliers. Autrement dit, il n'y a peut-être pas de bulle, quoique...

Sans vouloir renchérir sur ces travaux économétriques, qui, aux dires de l'INSEE lui-même, sont à prendre avec des pincettes, il nous semble cependant opportun de rappeler quelques réalités. Rappelons tout d'abord qu'une bulle spéculative désigne la formation d'un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d'un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France, si l'augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l'évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l'ensemble de l'économie française. Or, la meilleure approximation de l'évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.
Et c'est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l'Hexagone, le PIB français en valeur n'a progressé que de 25 %. Il s'agit donc d'un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l'immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd'hui qu'il y a quinze ans.
En d'autres termes, n'en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l'occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s'agirait-il donc pas là de la définition d'une bulle ?

Qui plus est, même si les taux d'intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu'en 1990, l'explosion de l'endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l'emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l'économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l'emploi et du pouvoir d'achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l'offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours.

Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l'ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s'accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d'être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d'imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l'immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.

Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s'apprécier légèrement en vertu d'un dernier baroud d'honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d'intérêt à long terme. Mais le drame ne s'arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d'un repli durable et significatif des cours immobiliers. Bon courage à tous...

Les prix augmentent encore

Mais attention, vous connaissez le dictons, les arbres ne montent pas au ciel !

source : capital.fr

Les annonces de retournement imminent du marché de l’immobilier se sont succédé en 2007.

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Analyse de la pyramide des âges en France




Si on analyse la pyramide des âges on peut se rendre compte qu'il y a une forte baisse du nombre de personnes de la tranche 35-45 ans à la tranche 25-35 ans. Il y a donc de forte chance que cela se répercute aussi sur la croissance de notre pays. Mais il y a aussi également aussi de forte chance que cela se répercute sur la demande immobilière.

En effet l'âge d'achat moyen actuellement se situe vers 35 ans. On peut penser que la chute ne sera pas brutale comme le graphique mais l'on peut s'attendre à une chute de la demande d'achat. La demande est par ailleurs soutenue par les tranches d'âges supérieures qui eux achètent (pout partie) pour investir dans le locatif et conforter leur future retraite.

Les notaires n'ont pas vu les prix 2007 diminués

source : capital.fr


Les notaires de France fournissent les chiffres les plus précis, etdonc les plus attendus sur l’état du marché immobilier national. Reversde la médaille : ils arrivent tardivement. La corporation livrait doncaujourd’hui ses dernières données pour le troisième trimestre 2007,ainsi que ses estimations pour l’ensemble de l’année écoulée. Leuranalyse, qui s’appuie sur les chiffres réels du marché, permet derecadrer les projections des autres professionnels de l’immobilier. Etles signes de baisse, à laquelle beaucoup d’acheteurs potentielsveulent croire, ne sont pas forcément au rendez-vous.

A Paris,les prix ont augmenté de 9% sur un an, entre octobre 2006 et octobre2007, et de 5,6% pour l’ensemble de la France. « Les prix augmententpartout en France, même si c'est sur un rythme irrégulier selon lesrégions et les villes » indiquent les notaires. Toutefois, la tendancede ces augmentations confirme la décélération de la hausse, observéedepuis deux ans.

L'attentisme se fait attendre
Maissurtout, il n’y a aucune décrue sensible du nombre des transactions en2007, dans l’immobilier ancien. Il devrait être sensiblement le mêmequ’en 2006, autour de 800 000. L’attentisme semble donc être limité.Pas de tendance sensible au ralentissement en vue.

Selon lesnotaires, les éléments qui auraient pu freiner les acquisitions, commele relèvement des taux d'intérêt, ou les inquiétudes des banqueséchaudées par la crise du subprime, ont eu un effet limité. Par contre,la volonté de devenir propriétaire s’enracine de plus en plus dansl’esprit des Français, ne serait-ce, comme l’indique la profession que« pour échapper à la fatalité de verser à fonds perdus des loyersdevenus eux aussi très hauts ».

De même, l’annonce de ladéductibilité des intérêts d’emprunt a pu inciter à l’achat. Enfin, lesnotaires indiquent que l’allègement des droits sur les donations aprovoqué de nombreux transferts d’argent au sein des familles, quiconstituent autant de coups de pouce pour accéder à la propriété.

Anoter que les chiffres sur lesquels s’appuient ces analyses remontentau troisième trimestre 2007. Alors que les signes plus marquésd’infléchissements, notés par d’autres professionnels, datent desderniers mois de l’année. Il faudra encore attendre un trimestre poursavoir si ces récentes observations se retrouvent dans les registresdes notaires.

L'inflation soutenue par l'alimentation quel effet sur l'immobilier ?

L'immobilier risque d'avoir des problèmes en France. Si l'on considère que le pouvoir d'achat des Français est un gros gâteau. Le coût des matières premières augmenteront encore durant les prochaines années sous le coup des pays comme la Chine et l'Inde. La part réservée à l'immobilier dans le portefeuille des français risque de fortement maigrir.

Source : capital.fr

PARIS (Reuters) - Les prix de détail ont augmenté de 0,4% au mois de décembre en France avec les prix de l'alimentation, leur progression sur un an s'établissant à 2,6%, selon des données publiées mardi par l'Institut national de la statistique (Insee).

L'indice des prix IPCH (qui permet une comparaison au niveau européen) affiche également une hausse de 0,4% le mois dernier, sa progression s'établissant à 2,8% sur un an.

Les 24 économistes interrogés par Reuters tablaient sur une hausse de 0,3% de l'indice IPCH en décembre, correspondant à une inflation sur un an de 2,6%.

"L'accroissement de l'indice des prix à la consommation du mois de décembre résulte en grande partie de la hausse des prix de l'alimentation hors produits frais et des autres services", souligne l'Insee dans un communiqué.

L'indice des prix de l'alimentation a progressé de 0,6% en décembre (+3,1% sur un an) et celui de l'alimentation hors produits frais de 0,9% (+3,0% sur un an).

L'indice des prix de l'énergie s'est en revanche accru plus légèrement en décembre (+0,5% après une augmentation de 4,1% le mois précédent). En rythme annuel, sa progression passe de 10,2% en novembre à 10,6% en décembre.

Les 24 économistes interrogés par Reuters tablaient sur une hausse de 0,3% de l'indice IPCH en décembre, correspondant à une inflation sur un an de 2,6%.

"L'accroissement de l'indice des prix à la consommation du mois de décembre résulte en grande partie de la hausse des prix de l'alimentation hors produits frais et des autres services", souligne l'Insee dans un communiqué.

L'indice des prix de l'alimentation a progressé de 0,6% en décembre (+3,1% sur un an) et celui de l'alimentation hors produits frais de 0,9% (+3,0% sur un an).

L'indice des prix de l'énergie s'est en revanche accru plus légèrement en décembre (+0,5% après une augmentation de 4,1% le mois précédent). En rythme annuel, sa progression passe de 10,2% en novembre à 10,6% en décembre.

Au crédit foncier plus on rembourse plus on s'endette...

source : capital.fr

« On nage en plein cauchemar »soupire Nicolas Liber. Cet agent hospitalier de 29 ans fait partie desnombreux emprunteurs qui ont souscrit un prêt immobilier à tauxvariable auprès du Crédit Foncier. Après une première année deremboursement à un taux connu, ils découvrent les revers de leurcontrat. Car entre temps, les taux de référence ont grimpé, explosanttous les mécanismes de garantie qui devaient protéger les emprunteurs.

Lenouveau tableau d’amortissement qu’il a reçu en décembre dernier l’alaissé sans voix : même réévaluées, les mensualités qu’il versedésormais ne suffisent plus à rembourser les intérêts sur le capital,et donc le capital lui-même. Résultat : la somme restant due ne diminuepas un peu chaque mois, comme c’est normalement le cas, mais elleaugmente à chaque mensualité de 32 euros. La dette se creuse au lieud’être épongée !

Amortissement négatif
Plusieurscentaines de consommateurs sont dans le même cas que Nicolas, etdécouvrent le piège de « l’amortissement négatif ». Depuis plusieurssemaines, ils tentent de se fédérer, notamment via des forums surInternet, pour obtenir des explications et des réparations de la partdu Crédit Foncier. Car tous l’affirment : personne ne leur avaitsignalé cette éventualité lors de la signature du prêt. Les témoignagesrecueillis sur le web ressemblent souvent à celui de Nicolas : « Jeme suis adressé au Crédit Social des fonctionnaires pour obtenir unprêt afin de racheter la maison de mes parents. J’avais une totaleconfiance dans cette enseigne qui commercialise des prêts du CréditFoncier. Là, on m’a présenté une formule de prêt à taux variables quirépercute les évolutions des taux sur la durée du prêt, et pas sur lemontant de l’échéance ».

Séduit, Nicolas emprunte donc pourune durée initiale de trente ans, qui pourra se prolonger jusqu’à 36ans pour absorber une éventuelle hausse des taux. En contrepartie, sesmensualités n’évolueront pas, ou peu. «Comme il était écrit dans lecontrat, le taux maximum de calcul des échéances était de 5,05%. Nousétions donc confiants. D’ailleurs notre conseillère nous répétait sansarrêt qu’il n’y avait rien à craindre».

Beaucoup deconseillers ont en effet présenté ce taux de calcul des échéances commela garantie supplémentaire que leur prêt était «capé» c’est-à-direborné. Or il n’en est rien, car les contrats précisent que «ce tauxutilisé, dans certains cas, pour le calcul des mensualités, ne doit pasêtre confondu avec le taux du prêt». Un paragraphe, situé plus loin,explique dans un jargon bancaire particulièrement opaque le sens decette phrase*. En résumé : le taux du prêt est complètement libre. Oubien il se situe sous la limite de l’échéance maximale, et tout vabien, ou bien il le dépasse, et dans ce cas les mensualités ne sontplus suffisantes pour amortir le montant total du crédit.L’amortissement «s’en trouve ralenti» comme l’indique le contrat. Voire inversé.

Information défaillante
Ala lecture du document, on peut se demander quel type de clients peuten comprendre les termes. Et même si les conseillers bancaires enconnaissent bien toutes les clauses. « Je ne pense pas qu’il y ait eude la malhonnêteté de la part des conseillers, reconnaît Nicolas,plutôt une certaine ignorance. » Alors que la souscription de produitsd’épargne est désormais entourée de procédures très strictes, visant às’assurer que le client est conscient des risques qu’il prend, lescontrôles sont beaucoup moins sévères quand il s'agit d’un crédit. Toutrepose sur l’argumentaire commercial du conseiller. Et quand c’estsigné, c’est signé. «Tout est conforme au contrat que vous avez souscrit»a-t-on répondu à la première réclamation de Nicolas, avant de luiproposer la même solution qu’aux autres plaignants : passer à un crédità taux fixe, sans geste commercial particulier, aux conditions dumarché. «On me propose du 5,30% sur 30 ans, alors qu'une autrebanque m’a proposé 5% ! s’exclame Nicolas. Que le Crédit Foncier mefasse une proposition intéressante, ou bien qu’il facilite le rachat duprêt en supprimant les indemnités sur le remboursement anticipé !»

Asphyxie
Unedemande partagée par les nombreux emprunteurs affolés par la tournurequ’a pris leur tableau d’amortissement. D’autant qu’il s’agit souventde primo-accédants qui se sont tournés vers les taux variables pourréaliser de justesse leur acquisition, en restant dans les limites duseuil d’endettement. Ils frôlent désormais l’asphyxie.

Du côtédu Crédit Foncier, on donnait l’impression de vouloir gérer au mieux lacrise lorsqu’elle a éclaté en octobre, se disant prêt à étudier lesdossiers au cas par cas pour trouver des solutions adaptées. Lesdernières déclarations sont plus laconiques : «nous avons travaillé sur le sujet, nous ferons une déclaration la semaine prochaine».En attendant, une délégation issue du mouvement « Action, collectif desclients trompés par le Crédit Foncier » a été reçue ce vendredi ausiège de l’établissement financier. Le compte-rendu de cette réunionn’a pas encore été communiqué. Ils sont nombreux à l’attendre.

*Voici le paragraphe en question : « S’il s’avère que le capital ne peutpas être amorti à l’expiration de la durée maximale en maintenantl’échéance en cours, il sera procédé à un ajustement annuel deséchéances. Les nouvelles échéances seront calculées sur cette duréemaximale, en retenant le capital restant dû résultant notamment del’application des révisions des taux trimestriels intermédiaires auquelsera appliqué le plus petit des deux taux suivants : le taux du prêtrésultant de la révision ou le taux maximum servant au calcul deséchéances, mentionné en première partie. Lorsque le taux maximumservant au calcul des échéances est utilisé, l’amortissement du prêts’en trouve ralenti. »

Vidéo d'une analyse sur la bulle

suivez le lien, cette vidéo est très instructive.

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Avis d'un expert BNP

Une interview intéressante, on s'en doutait mais venant d'un expert qui connait bien le milieu.

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Analyse technique de l'indice FNAIM


Très intéressant, voilà que l'analyse technique s'en mêle. L'indice est en plein retournement.

L'immobilier Espagnol n'atterit plus en douceur mais brutalement !

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Nouvel indice des loyers

Source : capital.fr

De quoi maintenir les prix de l'immobilier avec le maintien des loyers élevés ?





En attendant que la loi sur le pouvoir d'achat soit votée, l'indice de révision des loyers reste celui calculé depuis deux ans par l'Insee. L'institut de statistiques a publié aujourd'hui l'indice pour le 3ème trimestre 2007, qui s'élève à +2,49%. Une variation moins forte que les mois précédents, et qui se rapproche des niveaux observés au début de 2006, avant que des sommets (+3,23% au 4ème trimestre 2006) soient atteints. Ce chiffre servira donc de base légale de calcul à toutes les prochaines révisions de loyers.

Par la suite, conformément à la volonté de Nicolas Sarkozy, les loyers seront révisés sur la base de l'indice des prix à la consommation (+2,3% en novembre). Cette mesure est censée contenir les hausses, en les ramenant à l'augmentation générale du coût de la vie.

Trois euros d'économie
Or, les déclarations du ministre de l'Economie, Christine Lagarde, qui annonçait récemment une inflation sans doute plus forte en 2008 qu'en 2007, et les prévisions des économistes qui vont dans le même sens jettent le doute sur la réelle efficacité de cette mesure. Cette substitution d'un indice par un autre va-t-elle réellement permettre aux locataires de préserver leur pouvoir d'achat l'an prochain ?

Century 21 s'est engouffré dans cette brèche, mardi, en proposant des simulations à partir des chiffres des deux dernières années. L'indice actuel a affiché une hausse moyenne de 2,80% par an, alors que le futur indice a seulement augmenté de 1,89%. Cette différence de 0,91%, appliquée à un loyer moyen de 547 euros, se serait traduite par une économie d'à peine 5 euros par mois. Un impact « insignifiant » selon Century 21, qui prévoit, en s'appuyant sur les prévisions en matière d'inflation, une économie moyenne d'à peine 3 euros par mois en 2008.

"Moins défavorable"
Du côté des locataires, on juge la mesure moins insignifiante. A la CLCV, association pour le logement et le cadre de vie, on reconnaît que si le gain n'est pas conséquent, il s'agit toujours d'un gain. « L'actuel indice repose déjà à 60% sur l'indice des prix à la consommation. Par conséquent, il n'aurait pas constitué un refuge contre la hausse de l'inflation » explique l'association. « En revanche, il repose également sur l'indice du coût de la construction et l'indice des prix de l'entretien-amélioration, qui varient fortement et ont tendance à flamber. » L'abandon de ces deux indices va donc plutôt dans le bon sens. Même son de cloche à l'UFC Que Choisir : « la nouvelle indexation est moins défavorable au locataire, estime Franck Attia, rédacteur en chef adjoint du mensuel, qui relativise aussitôt : «elle n'aura que des effets marginaux, et la petite économie réalisée servira à financer la hausse des prix du gaz ! »

Moralité : si le nouvel indice ne permet pas aux locataires de réaliser de substantielles économies, il pourrait au moins leur éviter de futures déconvenues. Le texte de loi contenant cette mesure doit encore être examiné par les sénateurs à la fin du mois de janvier. Il devrait entrer rapidement en vigueur après le vote.

US : la plus mauvaise performance depuis 50 ans

Ci-dessous un article en pièce jointe.

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Baisse des prix : Paris intramuros

Source : lesechos.fr

Après la flambée des dernières années, les prix ont reculé dans sept arrondissements, notamment le VII° (-1,4 %) et le IX°(-1,8 %), durant le quatrième trimestre 2007. Dans les autres arrondissements, les prix ont continué de grimper. Le marché devient plus sélectif.
Changement de tendance ? Le dernier baromètre de Seloger.com fait état de baisse des prix de vente dans sept arrondissements de Paris sur vingt, au cours des trois derniers mois. Plus précisément, les prix ont reculé de 1,8% dans le IX°, de 1,4% dans le VII°, de 0,6% dans le XVI°, de 0,4% dans le VIII° et le IV°, et de 0,1% dans le XV° et le X°. Etant calculés sur les prix "affichés" par les vendeurs et non sur ceux signés par les acquéreurs, il est fort probable que le recul soit plus sensible.
Malgré ces légers replis enregistrés sur un trimestre, les prix dans ces arrondissements et dans les autres ont continué de grimper au cours de l'an passé. En moyenne les prix de l'immobilier résidentiel ancien à Paris ont affiché une hausse de 8,4 % en 2007, contre seulement 5,4% en 2006, selon le dernier baromètre Seloger.com, basé sur les prétentions des vendeurs.

Le prix moyen du m2 à Paris : 7.451 euros

Toujours selon Seloger.com, Paris n'est devancée que par Lille, qui affiche une progression de 8,7 % sur un an. A fin décembre, le prix moyen du mètre carré à Paris ressortait à 7.451 euros, ce qui marque un nouveau record. Avec un tel prix moyen, la capitale n'est accessible que pour les acquéreurs aisés et/ou étrangers. Trois arrondissements affichent des hausses trimestrielles substantielles: + 5,4% pour le I°, 4,9% pour le V° et 4,1% pour le III°.

Les loyers aussi augmentent à Paris

Avec une hausse annuelle de 5,8 %, Paris figure dans le peloton de tête des villes françaises où les loyers demandés par les bailleurs ont le plus augmenté. Là encore, ce score risque d'être légèrement surévalué puisqu'il ne prend pas en compte les éventuelles négociations exigées par les locataires.
Dans certains arrondissements, les hausses de loyer ont franchi le cap des 10%. C'est le cas notamment du II° ( +10,1 %) ou du VIII° (+ 11 %). Mais dans l'ensemble, sur les trois derniers mois, la hausse semble s'être calmée, puisque le loyer moyen ressort à 26,56 euros le mètre carré, en hausse de + 0,5%.
Qu'il s'agisse de l'acquisition ou de la location, le marché devient plus sélectif. Les prix vont sans doute continuer de se corriger, là où l'offre dépasse la demande.

Et l'année 2008 ?

Source : capital.fr

Baisse ou pas baisse ? Qu'en pensent les professionnels directementimpliqués dans les transactions ? La Fnaim et Century 21, deux poidslourds du secteur, faisaient aujourd'hui le point sur l'année écouléeet livraient leurs impressions sur les mois à venir. Aucun ne se voitsur la bande d'arrêt d'urgence en 2008.


Pas de scoop aurendez-vous si ce n'est qu'il convient de parler désormais d'un«ralentissement du rythme de progression des prix saisissant» (sic !)et non plus de «ralentissement de la hausse des prix». Pour autant, niCentury 21, franchise américaine qui assiste de loin à la crise dessubprimes, ni la Fnaim, dépourvue de cet esprit frondeur si français,ne veulent voir des prémices de baisse conséquente, qui serait liée àl'instabilité financière et aux perspectives de croissances, au retourde l'inflation, à la remontée des taux, à la baisse du pouvoir d'achatet du moral des ménages.

Tout augmente, donc tout va bien !
L'analysede marché 2007 de Century 21 décrit un marché en hausse, mais dans leslimites du raisonnable. 2007 est une année de retour au calme avec unprix moyen de 2 511 €/m2, soit une augmentation de +3,38% sur un anpour les maisons. Une décélération certaine après les 8,38% de 2006 etles 12,03% en 2005. Le montant moyen d'acquisition d'un appartementaugmente lui de 4,41% à 178 336 euros avec un corollaire évident, uneperte de 2,7 m2 de la superficie moyenne du bien, qui se situedésormais à 56,49m2.

Le délai de vente moyen, tous biensconfondus, rallonge de 8 jours et atteint désormais 79 jours. Le délaid'un trimestre se rapproche. L'écart de prix entre la mise en vente etle compromis se creuse à 4,84% contre 4,80% en 2006. Cerise sur legâteau, la durée moyenne du crédit a franchi le cap des 20 ans, alorsqu'on estime généralement la durée de détention d'un bien à 8 années enmoyenne, notamment en début de parcours résidentiel.

En 2008,Hervé Bléry, président de l'enseigne en France pense que « le côtévaleur refuge de l'immobilier va continuer à tenir son rôle ». Avant deconclure en envisageant «un retour à l'équilibre, même si la frontièreentre l'équilibre et l'équilibriste est parfois invisible».

Et si 2008 ne connaissait pas de baisse généralisée des prix ?
LaFnaim pose la question et donne la réponse en écartant tout scénario deretournement brutal de la conjoncture. Pour 2007, la Fédération annonceun rythme de progression annuel de + 3,8% des prix, soulignant, dansune litote dont elle a le secret « que le marché semble avoir tiré sonépingle du jeu dans un secteur dont la santé aurait pu être affectée ».Par curiosité, il serait intéressant de connaître la moyenne constatéechez les franchisés Century 21 qui sont également adhérents de laFnaim.

Et 2008, selon René Pallincourt, président de laFédération, devrait voir une stabilisation des prix dans une fourchettede 0 à 3%, sans exclure un contexte de hausses et de baisses alternées

NicolasSarkozy, évoquant son éventuel futur mariage expliquait ce mardi matin: « Il y a de fortes chances que vous l'appreniez quand ce sera déjàfait ». Entre les prédictions d'experts et les extrapolations detendances, la phrase pourrait bien s'appliquer aussi à la baisse dumarché de l'immobilier.

Hausse de 3,8% en 2007 (FNAIM)

La FNAIM a constaté une hausse de 3,8% en 2007 contre plus de 10% en 2006. Autant dire que le basculement est bien en cours et même si la FNAIM assure qu'un retournement brutal est à exclure, il se peut que celui soit brusque tout de même.

Quand sur une analyse graphique vous passez d'une courbe de 10% à 3,8%, la transition est flagrante. Demandez cela à un courreur cycliste qui monte une pente...

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Fléchissement des prix de l'offre de l'immobilier

Source : seloger.com

Les chiffres exclusifs du baromètre SeLoger.com, véritable indicateur avancé du marché immobilier, confirment cette tendance en fin d’année pour les mises en vente. L’indice national s’établit en décembre 2007 à 140.62 contre 141.01 au mois de novembre. C’est son plus bas niveau depuis mars 2007. Les prix dans l’ancien, à Lyon et Marseille, sont en régression pour la première fois depuis plusieurs années. Et dans des villes comme Amiens, Valence ou Toulouse les prix baissent nettement. Seules des villes comme Paris ou Lille, continuent de progresser sensiblement. Mais même dans ces villes, le marché s’est calmé sur les trois derniers mois de l’année. L’année 2007, n’est donc pas vraiment une année de baisse généralisée des prix mais elle donne le ton des prochains mois. Le marché tend à se montrer de plus en plus sélectif. Les prix vont sans doute continuer de se corriger là où l’offre excède la demande et de progresser dans les villes où la demande et le dynamisme économique sont soutenus.
Les marchés locatifs sont restés très dynamiques en 2007 dans la plupart des grandes villes de France.
Hormis à Toulouse et à Arras, dans toutes les autres grandes villes de France, les loyers ont augmenté en 2007. Ces hausses ont parfois atteint des niveaux records comme à Limoges, Avignon, Strasbourg ou Paris.

2008, année de la rupture pour l'immobilier

Source : ruedelimmobilier.com


A la veille de cette nouvelle année 2008, difficile de ne pas entrer dans le jeu habituel des pronostics d'évolution du marché de l'immobilier ! A ce jeu se sont livrés plusieurs organismes, avec des réponses qui montrent toutes une rupture de tendance par rapport aux années fastes que vient de connaître la pierre. Pour le BIPE, société d'études économiques, comme pour le Crédit Agricole, l'immobilier français va connaître une baisse dans l'ancien : de -3 % selon le BIPE et de -5 % selon les services économiques du Crédit Agricole. L'explication donnée : la solvabilité des ménages déjà mal en point subit la hausse des taux d'emprunt alors que la durée de ceux-ci atteint déjà des sommets (21,3 ans en moyenne en 2007 vs 16,5 ans en 2002 selon meilleurtaux). Quel scénario maintenant pour la capitale ? Alors que les derniers chiffres des Notaires (Août 2007) ne décèlent aucun ralentissement (+8,3% de hausse en un an), ceux de la FNAIM (octobre 2007) semblent montrer que Paris suit une tendance similaire au reste de la France (+4,5 % en un an à 6128 € du m2 contre +4,7 % france entière). Quels que soient les raisons de ce décalage (glaciation du marché parisien à la rentrée ?), il est difficile de croire que l'évolution des chiffres parisiens diffèrent fortement de la moyenne française : ils restent comme pour la France entière étroitement liés aux revenus et capacités de financement des ménages qui y achètent !

Pour renforcer cette idée la lettre de conjoncture de la FNAIM.

Le piège de l'immobilier pourrait se refermer...

Avec la stabilisation des prix immobiliers,voire l'amorce d'une baisse, les récents acquéreurs pourraient setrouver pris au piège de leur investissement. Un scénario noir brossépar Didier Coutton, Docteur en sciences de gestion, Professeur àl'Istec et consultant.


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Le marché trébuche

Source capital.fr

Comme le CAC 40, le marché de l’immobilier aura vécu une fin 2007incertaine, et s’apprête à vivre un début 2008 tourmenté. C’est ce quiressort de la dernière édition du baromètre Seloger.com, qui s’appuiesur les prix pratiqués dans les annonces référencées sur son site. Pasd’ambiguïté : décembre confirme le fléchissement des prix observés cesderniers mois, et donne le ton pour la nouvelle année.

Auniveau national, la baisse constatée depuis septembre 2007 s’est eneffet poursuivie en décembre, ramenant presque la moyenne des prixtoutes régions confondues à son niveau de janvier.

Au niveaulocal, les variations sont évidemment plus contrastées. Mais en 2007,pour la première fois depuis de nombreuses années, les prix de l’ancienà Lyon et à Marseille auront fini en baisse : - 0,8% pour les deuxvilles, avec des reculs plus marqués dans certains quartiers : - 5,8%dans le 12ème arrondissement de la cité phocéenne, et -6,4% sur lapresqu’île de Lyon.

Pas de baisse généralisée en 2007
Pourles autres grandes villes, le bilan de l’année 2007 reste plutôtpositif. Le recul ou le ralentissement de ces derniers mois n’a passuffi à rogner entièrement la progression du début d’année. Mais ceshausses n’ont plus rien à voir avec des flambées : 0,7% à Montpellieret Perpignan, 0,8% à Nice, 0,1% à Nantes et Caen, 0,6% à Dijon, 2% àMetz, 2,9% à Pau, 3,2% à Toulon et 4% à Bordeaux. Dans certaines villescomme Saint-Etienne, Limoges ou Arras, les prix affichent uneprogression nulle. Dans d’autres, ils ont reculé, comme à Strasbourg(-0,8%) malgré une légère tendance à la hausse constatée ces derniersmois, peut-être dans le sillage du TGV. La baisse est encore plus forteà Amiens (-8,8%) et à Toulouse (-5,4%) où les corrections violentes sepoursuivent après des années d’euphorie et de développement immobilier,auxquelles ont succédé, à Toulouse notamment, les mauvaises nouvelleséconomiques qui ont refroidi les acquéreurs.

Un marché parisien hétérogène
Casparticulier : Paris, où les prix affichent une hausse de 8,4% en 2007.Une moyenne qui cache une situation plus hétérogène. Le marché parisienest toujours dopé par les clientèles aisées et étrangères qui mégotentmoins sur les étiquettes. Résultat : les prix dans les arrondissementschics connaissent toujours des hausses à deux chiffres en 2007 : +12,8%dans le 16ème, +11,7% dans le 7ème et jusqu’à +17,4% dans le 8ème.Autre phénomène, concernant cette fois les arrondissements plusmodestes : les prix encore bas attirent toujours les acquéreurs etgrimpent encore confortablement : +8,7% dans le 18ème ou encore +9,1%dans le 17ème, où il reste quelques quartiers abordables. En revanche,les hausses sont moins fortes dans les quartiers plus résidentiels etfamiliaux : 3% d’augmentation en 2007 pour le 13ème, et 5,8% dans le14ème. Et autour de Paris, les prix de l’ancien ne bougent plus depuistrois mois, à croire que le marché y a atteint ses limites.

La plus forte augmentation à…
Lapalme de la plus forte progression ne revient pas à Paris, mais àLille, où les prix ont grimpé de 8,7% en 2007, sans subir de repli cesderniers mois. Les projets de rénovations, les implantationsd’entreprises attirent de nouveaux habitants. Face à cette demande, lemanque de foncier fait grimper le prix des transactions.

Commele souligne Seloger, « 2007 n’est donc pas vraiment une année de baissegénéralisée des prix, mais elle donne le ton des prochains mois ».Moralité : les prix qui baissent continueront de baisser, et les prixqui montent continueront de monter. Impeccable. Mais jusqu’à quand ?

Effort des ménages, répartition de la baisse...


En fichier joint, vous trouverez un rapport du ministère de l'équipement. Ce rapport permet de tirer des leçons de la précédente baisse de l'immobilier. Et notamment, ce rapport prouve en page 5 qu'en cas de baisse celle-ci pourrait être homogène sur tout le pays (peu importe le département).

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Subprimes britanniques :5,5 millions de ménages en difficulté

Plus de 5,5 millions de ménages vont avoir du mal à rembourser leur crédit immobilier.

«J’ai 70 ans et je pense au suicide : je ne veux pas laisser mes enfants grevés de dettes. Si je meurs, ma famille est-elle responsable de mes dettes ?» De telles questions, Myvesta en reçoit par dizaines. «J’ai répondu à deux appels du même genre la semaine dernière», assure le président de cette association d’aide aux surendettés. Poussé en 1990 à la faillite, Steve Rhode n’ignore rien de cette détresse : «Noël est toujours une période difficile, l’achat de cadeaux précipite l’insolvabilité. Cette année s’y ajoute la crise du crédit...» Parti des États-Unis, le crédit « crunch » pourrait jeter dans l’enfer du surendettement un tiers des souscripteurs de prêt immobilier. Soit 5,5 millions de Britanniques !
Cabinet d’étude des comportements de consommation, Mintel a fait le calcul. Sur 16,5 millions de détenteurs d’emprunts, 1,5 million fait partie de la désormais célèbre catégorie «subprime», c’est-à-dire à très haut risque pour les créanciers. Mais il s’agit de la partie émergée de l’iceberg, s’alerte Toby Clark, analyste de Mintel : «Avec des prêteurs devenant de plus en plus prudents, beaucoup d’emprunteurs se verront proposer des conditions moins avantageuses au moment de renégocier leur prêt.» Divorcés, veufs ou travailleurs indépendants endettés à taux variables, ces victimes indirectes seront incapables d’affronter une hausse de leurs traites. Ils sont 4 millions. PriceWaterhouseCooper estime qu’un quart d’entre eux devrait payer 195 euros de plus par mois en moyenne. Quand facture énergétique, impôts locaux et frais de scolarité augmentent de conserve, ce surplus peut faire basculer un destin. Dans un premier temps, les surendettés sollicitent leurs cartes de crédit – certaines permettent de ne rembourser en fin de mois que 2 % des sommes empruntées… avec des intérêts de 15 %. Mais après ?

45000 saisies
Ces derniers mois, les statistiques traduisaient pourtant une amélioration. Au troisième trimestre, le nombre de maisons saisies a diminué de 1% (à 23800). Même tassement pour les cas d’insolvabilité ou de faillites personnelles. Mais il ne s’agissait que d’un répit tant les spécialistes s’attendent au pire pour 2008. Signe avant-coureur, le site uSwitch estime que 12 % des emprunteurs ont été confrontés à au moins un défaut de paiement ces six derniers mois. Or, ce manquement suffit à classer une situation financière comme «non conventionnelle», un qualificatif synonyme de conditions de crédit plus dures. Au quatrième trimestre 2008, le Council of Mortgage Lenders s’attend à 45 000 saisies. Ces expropriations, suivies par des ventes bradées, pourraient déstabiliser le marché immobilier. Sans parler des banques : les crédits à risque représenteraient 173 milliards d’euros, 15 milliards de plus qu’en 2006. La Banque d’Angleterre a signalé hier que, sur un an, le nombre de nouveaux crédits accordés s’était rétracté de 31%. Un recul qui, selon le gouverneur Mervyn King, laisse présager un ralentissement de la croissance.
Source : FranceBourse
Date : 26/12/2007
Titre : "Immobilier : la baisse arrive en France"
"Après le krach immobilier américain, après 6 années de flambée des prix en France, tous les indicateurs montrent un essouflement qui ne peut que déboucher sur une baisse en 2008 et les années suivantes. Aujourd'hui on a appris que les mises en chantiers de logements en France ont légèrement reculé de septembre à novembre, le nombre de permis de construire baissant aussi mais plus fortement, a annoncé mercredi le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durable. Cela constitue un premier indicateur de changement de tendance. Les mises en chantier sont en repli de 1,1%, à 112.174 par rapport à la même période de l'année précédente. Le nombre de permis de construire a, lui, diminué de 9,4%, à 133.603. Ces mises en chantiers, en baisse pour pratiquement tous les types de logements à l'exception des logements collectifs (+1,7%), ont surtout reculé pour les logements en résidence (-9,3%) et les individuels purs (-2,8%). Concernant les permis de construire, en revanche, les autorisations ont augmenté de 22,1% pour les logements en résidence, mais ont baissé de 10,9% pour les logements individuels et de 10,6% pour les logements collectifs. Comme cela a été indiqué dans le dossier PERSPECTIVES et STRATEGIES 2008 édité par Francebourse.com (en vente sur www.francebourse.com), il faut s'attendre à une entrée dans un marché baissier de quelques années à partir de 2008. Une prévision confortée par une étude de Xerfi qui prévoit 3 années de baisse des prix avec un recul de 18% d'ici 2010. Le pic des stocks a été atteint en 2006. En général la baisse des prix se déclenche 2 ans après ce pic. Tout concorde donc pour penser que la baisse des prix immobiliers est bien devant nous, après une flambée ininterrompue de plusieurs années."
Francebourse.com

2008, baisse de 3%


SOURCE CAPITAL.FR :
Le cabinet d'étude BIPE et Empruntis.com ont publié ce jeudi leurs indicateurs avancés sur le marché de l'immobilier. Verdict : les prix devraient accuser une baisse de 3% en 2008 en France, après une dernière hausse limitée cette année. Est-ce la douche après le coup de chaleur ? Après plusieurs années de flambée des prix, le marché immobilier devrait finir poussivement l'année sur une hausse de 2%, avant de basculer à la baisse l'année prochaine jusqu'à -3%. Un recul qui devrait se poursuivre en 2009. Pour étayer leurs prévisions, le BIPE et Empruntis.com constatent l'atterrissage des prix de l'immobilier ancien, désormais considéré comme « acté » en 2007. Mais les deux organismes notent également d'importants signaux de ralentissement sur le marché du neuf. Les stocks de logements n'en finissent pas de s'alourdir, alors que le délai d'écoulement est en constante augmentation. Au deuxième trimestre 2007, ce délai était de huit mois, soit presque deux fois plus qu'à la mi-2005. Hausse des taux Selon ce baromètre, la hausse continue des taux d'intérêt depuis 2005 est une des causes principales de cet essoufflement. En effet, l'allongement de la durée des prêts qui servait à gommer cette hausse a atteint ses limites avec les emprunts sur trente ans. Encore marginaux en 2005, ces prêts très longue durée représentent près de 15% des crédits accordés en 2007. Mais l'étude pointe également un autre facteur favorisant la baisse : la première vague de remise sur le marché de biens acquis dans le cadre du dispositif Périssol pourrait gonfler rapidement l'offre de logements. Des facteurs de redressement Les deux organismes ne tirent pas le signal d'alarme pour autant. En dépit de ces prévisions baissières, les mesures fiscales de déduction des intérêts d'emprunt et autres dispositions du paquet fiscal devraient soutenir la demande. Ainsi que la situation bancaire relativement saine qui n'annonce pas de crise d'accès au crédit immobilier, provoquée par d'éventuels défauts de paiement des emprunteurs. De quoi contenir les craintes de krach de grande ampleur.

Le poids des mesures Sarkozy

« Il faudra du temps avant que les propositions deS arkozy agissent sur le marché de la construction », Jean-FrançoisGabilla, président de la FPC

Que vaut l'indice FNAIM ?

Eh oui, l'indice fnaim ne couvrirait que 18% des transactions. On ne peut pas dire que ce soit un indice de référence.
(Lavieimmo.com) - La question de la mesure des prix immobiliers a été abordée au Sénat. Aumoment où les prévisionnistes « s’interrogent sur l’ampleur desretombées de la crise américaine du crédit immobilier à risque », et oùtous les acteurs économiques « suivent de près les prix destransactions immobilières », Joël Bourdin, sénateur de l'Eure, a alertéce matin le gouvernement sur le manque de données « fiables » et« rapidement disponibles ». En ligne de mire, les divergencessignificatives, et souvent dénoncées, entre l’indice Fnaim et l’indicenotaires-Insee. « L’indice Fnaim, très rapidement disponible, ne couvrequ’environ 18% des transactions et l’indice notaires-Insee, quireprésente environ 66% des transactions, est publié tardivement », aainsi rappelé Joël Bourdin, pour qui un rapprochement des acteurs concernés permettrait de déterminer l’origine des divergences constatées.
La réponse est venue de Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme, qui a indiqué que« les résultats de la Fnaim et ceux des indices notaires-Insee fontl'objet de travaux de rapprochement dans le cadre d'un groupe detravail informel Insee-Fnaim ». Cependant, « la méthode de la Fnaimn'est pas publique, ce qui ne permet pas de véritables comparaisons »,a-t-il ajouté, notant que « l'Insee se tient prêt à poursuivre ces contacts en 2008 ». Luc Chatel en a profité pour rappeler queles champs des deux indices ne sont pas les mêmes, celui de l’indice Fnaim étant plus restreint. « Ainsi, les transactions réalisées departiculier à particulier, ou effectuées par un notaire ou un agent immobilier non affilié à la Fnaim, échappent à son observation »,a-t-il précisé. « Les deux sources conduisent donc à une appréciationdivergente de la hausse des prix, surtout depuis 2005 ». Interrogé également sur le suivi des prix de l’immobilier neuf, pour lequel aucunindice n’existe, Luc Chatel a reconnu qu’il était « plus délicat, dufait d'un nombre de transactions nettement plus faible que dansl'ancien et de problèmes méthodologiques ». Le Conseil scientifique desindices notaires-Insee étudie les travaux auxquels participe l’Insee,dans le cadre européen pour le suivi de ces prix.

La place du logement pour le budget des ménages

Un ménage sur cinq, parmi ceux qui ont les niveaux de vie les plusfaibles, consacre près du quart de son budget aux dépenses de logement.Enorme, d'autant plus que ce pourcentage n'inclut pas lesremboursements de prêts, les impôts et les gros travaux.

Le logement est le poste qui différencie le plus nettement les ménages enfonction de leur revenu. Contrairement à ce que l'on pourrait imaginer,son poids budgétaire décroît régulièrement et rapidement à mesure quel'on s'élève dans l'échelle des niveaux de vie.
En 2006, il est enproportion deux fois plus lourd pour les ménages les plus modestes que pour les ménages riches. L'écart provient en partie de ce que les plusdéfavorisés sont plus souvent locataires (48 % contre 18 %), et enpartie du caractère incompressible des dépenses de logement : parrapport aux ménages locataires les plus riches, les plus modestes ontun niveau de vie divisé par 4 mais doivent payer un loyer moyen divisé seulement par moins de 2.
L'emplacement vecteur d'endettement Lesménages les plus modestes habitent à peu près autant que les autres enmaison individuelle. Les dépenses de chauffage et d'éclairage, quireprésentent le tiers du poste « logement », y sont en moyenne deuxfois plus élevées qu'en appartement. A niveau de consommation égal, le logement pèse cependant moins chez les familles les plus nombreuses. De ce fait, il constitue un poste de dépenses trèsdiscriminant entre les différents types de ménages, plus lourd pour lespersonnes seules (23 % de leur consommation en 2006) et les familles monoparentales (21 %), que chez les couples avec enfants (13 %) .
Logement contre nourriture Pour compenser l'augmentation du poste logement, l'Insee observe que les ménages rogne sur le poste alimentation. D'une manière générale, lepoids de la nourriture dans le budget est d'autant plus élevé que leniveau de vie du ménage est faible. Une situation qui se vérifie depuistrès longtemps et dans tous les pays. Mais dans les pays les plus développés, le poids de l'alimentation tend à diminuer à tel point quele budget consacré à la nourriture ne peut plus être, comme autrefois,considérée comme un bon indicateur du niveau de vie d'un ménage. L'Insee guère optimiste pour 2008.
Après les changements de barème opérés en 2007, l'impôt sur le revenuamputerait davantage les ressources des ménages en 2008. Malgrél'impact favorable de la loi en faveur du travail, de l'emploi et dupouvoir d'achat, le revenu nominal des ménages ralentirait ainsi aupremier semestre de 2008 prévoit l'Insee. A l'aune del'analyse du marché américain, le constat est encore plus noir. À cestade du cycle, en effet, la stabilisation du marché immobilier nesemble pas encore en vue : les stocks de logements invendus restent àdes niveaux élevés, la confiance des promoteurs est en berne et lesprix immobiliers continueraient de baisser. L'investissement enlogement des ménages poursuivrait donc sa chute dans les prochainstrimestres. À cet horizon, la consommation des ménages devraitencore être freinée par le niveau des prix immobiliers, qui ampute leurrichesse et leur capacité d'emprunt, et par le ralentissement dupouvoir d'achat, en raison notamment de la hausse de l'inflationénergétique et alimentaire.
© Capital.fr

Maintien de la hausse ?

Après la publication d'un article indiquant un maintien de la hausse des cours de l'immobilier voici la réponse d'un professionnel.
(source : les échos) Je souhaite réagir à cet article. Les prix de l'immobilier sont en baisse depuis 6 mois et cette baisse s'emplifie. Je suis moi même professionnel de l'immobilier sur paris et adhérent a la CNAB(autres organismes professionnel plus indépendant que la FNAIM). Les statistique utilisées par la FNAIM sont manipulées. Je conseille fortement les acquéreurs de ne pas surpayer leurs acquisitions sous peine de perdre énormement d'argent dans les 3 années qui viennent. Les prix vont baisser mécaniquement de 10 à 15 %. Actuellement sur Paris le taux de remise par rapport au prix de présentation est de 6 à 10% et devrait s'accentuer.

Hausse de l'inflation = baisse de l'immobilier ?

Quel sera l'impact de l'inflation sur les cours de l'immobilier ?
Peut-on penser que à l'inverse des dernières années le cours de l'immobilier baissera à cause de la hausse des produits de consommation. C'est possible, la population en période de crise revient toujours à l'essentiel et qu'est-ce qui est plus essentiel que de se nourrir ? en tout cas pas le fait de devenir propriétaire.
Les echos : GDF demande une hausse des prix de 6,1% au 1er janvier L'inflation en France au plus haut depuis trois ans En progressant d'un demi-point au mois de novembre,l'inflation s'élève à 2,4 % sur un an, au plus haut depuis trois ans, selon leschiffres publiés hier par l'Insee. L'accélération des prix s'explique par ladiffusion aux prix des produits alimentaires des hausses de cours des matièrespremières agricoles et par la flambée des cours du pétrole. Gaz de France ad'ailleurs formellement demandé, lundi, une hausse moyenne de 6,1 % de sestarifs à compter du 1er janvier. Le gouvernement a deux semaines pour trancher.Si l'entreprise obtenait gain de cause, il s'agirait de la premièreaugmentation depuis plus de dix-huit mois. Alors que le ministère des Financesvoit dans l'évolution de l'inflation une justification supplémentaire de lapolitique économique du gouvernement en faveur du soutien au pouvoir d'achat,salariés et retraités pourraient formuler de nouvelles revendications. Unecrainte majeure des banquiers centraux.

L'avis de la FNAIM

Toute la question est là :
Citation: Ce qui signifie que, si la baisse des prix est déjà constatée depuis 3 mois, le mouvement de baisse a pris son essor en début d'année. La prudence de la Fnaim s'explique par sa position à l'égard de la profession. Elle ne peut pas se permettre d'être alarmiste sous peine d'affoler et de gripper le marché.

La baisse sera-t-elle durable ?

Citation (octobre 2007) : A l'heure où la Fnaim annonce une baisse continue de 0,9% sur les 3 derniers mois et où elle s'interroge sur la continuation de la hausse, il y a peu de doute que le cycle de baisse est désormais durablement enclenché. Plusieurs raisons viennent étayer ce scénario. Le mouvement de baisse a démarré en début d'année. La dynamique du marché immobilier est caractérisée par une inertie informationnelle, qui ralentit l'ajustement des prix.

La pierre papier

Un bon site pour ceux qui cherchent à placer leur argent en immobilier papier (FCPI).

lien

Les conditions se durcissent pour les prêts

De quoi tendre un peu plus le marché de l'immobilier.

Source : reuters FRANCFORT (Reuters)

Les banques de la zone euro devraient durcir leurs conditions de crédit en ce début d'année 2008 sur fond d'une baisse de la demande de prêts aussi bien des ménages que des entreprises, selon une enquête de la Banque centrale européenne (BCE) publiée vendredi. Au cours des trois derniers mois, les banques ont prêté moins facilement, sous le coup des conséquences de la crise financière et cela devrait encore être le cas dans les mois à venir, précise la BCE dans son enquête trimestrielle sur les conditions de prêt des banques. "Les banques ont dans leur ensemble expliqué que les remous sur les marchés financiers avait durci les conditions pour se financer sur le marché de gros ces trois derniers mois, ajoutant que cela devrait continuer sur les trois mois à venir", ajoute la BCE. L'enquête se fonde sur les réponses de responsables de prêts de 89 banques différentes de la zone euro.

jeudi 17 janvier 2008

Evolution vue par les notaires : novembre 2007

"Mais cette reprise d’activité ne s’accompagne pas d’une amélioration sur lesprix des logements. Pour la première fois depuis la création de cette enquêteen 1998, la proportion des notaires ayant constaté des baisses de prix estmajoritaire (52 %). Heureusement, les prévisions pour les 2 mois à venir neprésentent pas de détérioration par rapport aux précédentes qui, il est vrai,étaient déjà très pessimistes. Cette situation est fort bien résumée par MeFayard : "L'activité de négociation a été dynamique sur les mois deseptembre et d'octobre, cela permet de rattraper le retard pris suite auxélections et à leurs incertitudes. Les prix sont fortement négociés à la baisseet cela permet d'assainir le marché et d'y voir plus clair". Parcontre, l’immobilier commercial semble connaître un regain d’intérêt, tandisque les prix des terrains évoluent vers une stabilisation".

Bilan du 2ème trimestre 2007

Ci joint, le bilan réalisé par les notaires d'Ile-de-France. Bilan : - modération de la hausse des prix, - un retour à la sagesse, - chute de l'activité dans le neuf. A lire !

voir le bilan...

Une crise comme cela ... il faut remonter en 1929 !

15/11/2007 Citation: NEW YORK (Reuters) - Les Etats-Unisconnaissent leur pire crise immobilière depuis la Grande Dépression, a estiméjeudi John Stumpf, le directeur général de Wells Fargo, l'une des rares banquesaméricaines à avoir évité les problèmes de liquidité et de qualité de créditque connaissent les prêteurs hypothécaires outre-Atlantique. Wells Fargo, deuxième prêteur sur le marché hypothécaire américain et cinquièmeplus grande banque des Etats-Unis est bien positionnée pour affronter la tempêtemalgré l'anticipation de pertes "élevées" sur les encours de créditau logement en 2008, a précisé Stumpf. Il a ajouté que la banque n'avait qu'une exposition "minimale" surles CDOs et les conduits émettant des ABCP (billets de trésorerie adossés à descréances titrisées) qui ont déjà occasionné plus de 40 milliards de dollars dedépréciation d'actifs dans le secteur bancaire. "Nous n'avons pas connu un tel déclin de l'immobilier à l'échelle du paysdepuis la Grande dépression", a dit Stumpf au cours d'uneconférence sur les banques organisées par Merrill Lynch. Wells Fargo a toutefois fait état le mois dernier d'un bénéfice en hausse de 4%au troisième trimestre, sa progression la plus modeste depuis plus de six ans.

Libération titre "la Chute de l'Immobilier"


Voilà la Une de libération qui prouve que cela fait quelques années que le spectre d'une baisse existe. Cela doit nous rappeler deux choses: - une bulle c'est lorsque l'ensemble des personnes pense que le marché ne peut pas baisser, les gens sont "aveugles", - un grand économiste Kondratieva dit que l'économie n'est fait que de cycles avec des hauts et bien sûr des bas. Après avoir atteint des plus hauts, une baisse est inévitable.

La formation de la bulle

Pour lancer mon premier article voici un pavé dans la mare.J'ai trouvé en surfant cet étude. Beaucoup d'éléments sont à prendre en compte pour évaluer l'avenir du marché immobilier. Mais parfois, tous les points de vue ne sont pas expertisés. On a tendance à résumer le marché en indiquant il y a plus d'offres que de demandes et donc les prix vont forcément continuer à monter. Mais il faut toujours se poser la question qui suit et publie des notes sur le marché immobiier ??? Eh bien ceux qui font le marché bien sûr et ceux qui ont tout intérêt à ce que celui monte. Cette étude permet de faire contrepoids.